A compra de imóvel na planta é um atrativo, pois o preço é bem mais em conta, todavia, alguns percalços podem surgir.

O sonho de grande parte da população brasileira é adquirir o seu imóvel próprio e com isso dar um basta no aluguel.

Neste sentido, muitas pessoas buscam as melhores opções de compra e encontram um mercado sedutor, que são os empreendimentos na planta.

Os empreendimentos na planta estão surgindo cada vez mais; as publicidades são massivas e atingem públicos de todos os níveis.

Seduzidos pelos preços muitas vezes atrativos, os consumidores optam pela compra de imóveis na planta, seja para sua própria moradia, seja para investimento.

Ocorre que, muitas vezes, esses empreendimentos atrasam de forma significativa a entrega das chaves e as desculpas são sempre as mesmas: caso fortuito e força maior, decorrentes de falta de mão de obra, chuvas, entre outros.

Todavia, essas desculpas não afastam a responsabilidade das construtoras, isso porque, estes “imprevistos” fazem parte do chamado risco do empreendimento, ou seja, risco inerente ao desempenho da atividade empresarial, e, que, portanto, elas devem responder pelo atraso a que derem causa.

Em casos como estes, o consumidor muitas vezes fica perdido e sem saber o que fazer. Neste momento, é importante ter noção básica dos seus direitos para que se evite uma lesão ainda maior. 

Assim sendo, tentaremos esclarecer algumas questões.  Vejamos:

Geralmente, o contrato de compra e venda de imóvel adquirido na planta vem com cláusula de tolerância de 180 dias. Esta cláusula é válida e assim já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, através do verbete sumular nº 350. Verbis:

“Nos contratos de promessa de compra e venda decorrentes de incorporação imobiliária, é válida a cláusula de tolerância de prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel, pactuada expressamente pelas partes.”

Portanto, a contagem da eventual mora da construtora deve ser feita após o prazo de tolerância. Este é o primeiro ponto para saber com exatidão o marco inicial da mora da construtora.

A partir daí, deve-se ficar atento para a data em que a construtora vai averbar o habite-se, pois, somente a partir de então, é que o consumidor poderá financiar o saldo devedor, caso queira.

Identificada a mora do promitente vendedor, nasce para o consumidor duas possibilidades: a) rescindir o contrato e pleitear em juízo a devolução integral de tudo o que foi pago, devidamente corrigido e acrescido de juros de mora, multa compensatória e dano moral; ou b) aguardar a entrega das chaves e pleitear em juízo a indenização da multa prevista em contrato, caso tenha, ou, se não tiver a previsão de multa, os lucros cessantes, o dano moral etc.

Optando o consumidor pela primeira opção, é dever da construtora restituir integralmente todos os valores pagos e demais taxas cobradas ao longo do contrato. Além disso, é devida também a multa compensatória, que é geralmente fixada em 2% sobre o valor atualizado do imóvel, além do dano moral.

Optando o consumidor pela segunda opção, terá ele direito a indenização da multa, caso tenha previsão contratual, que geralmente varia sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, bem como, a reparação por danos morais, dentre outros valores porventura devidos no caso concreto.

Com relação a segunda opção, vale um breve esclarecimento acerca da multa, também chamada cláusula penal, geralmente com previsão contratual somente para o consumidor. Trata-se da denominada inversão da cláusula penal. 

Até pouco tempo atrás, somente havia punição para o consumidor inadimplente, porém, com vistas a promover o equilíbrio contratual, o tema chegou ao Superior Tribunal de Justiça, que pôs fim a esta discussão, ao analisar o Tema 970. Verbis:

(Tema 970) “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

Com isso, o consumidor passou a ter direito a indenização em caso de mora da construtora e esta multa não se cumula com os lucros cessantes, conforme entendimento acima exposto, pois, do contrário, seria punir a construtora duas vezes pelo mesmo fato, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

Enfim, ao celebrarem um contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, tenham sempre em mente que problemas podem surgir, mas fiquem tranquilos, pois estes problemas são sanáveis à luz da lei.

Você está prestes a realizar o sonho da casa própria? Comprou e precisa de ajuda para entender quais são os seus direitos? Entre em contato conosco, nossa equipe está pronta para lutar pelo seu caso!